Cena nowej budowy i proces budowy

1. Nowa budowa: projekt domu

Co zawiera plan nowej budowy? Przed samym rozpoczęciem budowy na pewno jest szereg prac przygotowawczych, czyli warunków, które muszą być spełnione, aby całe przedsięwzięcie było w ogóle możliwe. Jeśli nie posiadasz działki, to oczywiście zaczyna się od jej wyszukania i zakupu, wraz z informacją o lokalizacji, podjęcia decyzji o zastosowaniu gotowego lub indywidualnego projektu, pożądanej wielkości, orientacji budynku, architektoniczno-budowlanego rozwiązania. Tak więc, po zapewnieniu terenu pod nowy dom, kolejne decyzje dotyczą tego, jak będzie wyglądać: lokalizacja, wielkość, typ budowy, materiały, konstrukcja i struktura. Każdy z tych elementów ma swoje znaczenie i pewien wpływ na to, jak  będzie wyglądał i jak funkcjonalny będzie budynek, a na pewno na to, czy będziesz zadowolony z efektu końcowego.

1.1. Architekt jest ważny dla dobrego projektu domu

Do tego wszystkiego kluczowa jest współpraca z architektem, który przygotuje całą dokumentację projektową, która zgodnie z przepisami musi zawierać prawomocne pozwolenie na budowę wraz z kompleksowym planem, czyli kompletny projekt wykonawczy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami budowa na podstawie częściowej dokumentacji projektowej nie jest już możliwa i tym samym wykonanie robót bez prawomocnego pozwolenia na budowę uważane jest za wykroczenie zarówno inwestora, jak i wykonawcy.

2. Wybór wykonawców nowej budowy

2.1. Znalezienie wykonawcy nowej budowy

Po zebraniu całej dokumentacji projektowej i innych niezbędnych dokumentów oraz uzyskaniu ważnego pozwolenia na budowę, będzie można rozpocząć budowę. Następnym krokiem jest wybór oferenta, który wybuduje Twój dom. Dokonując tego wyboru masz kilka opcji: możesz wybrać budowę w oddzielnych (podzielonych) fazach, gdzie najpierw są wykopy, budowa fundamentu i ewentualnie piwnicy, a następnie montaż elementów nośnych konstrukcji (parter, piętro, poddasze...), następnie wzniesienie dachu itp.

Taki typ budowy nie jest zalecany, ponieważ do każdego zlecenia będziesz musiał szukać nowych wykonawców, koordynacja prac będzie trudna, a budowa potrwa dłużej.

2.2. Budowa do III etapu

Zawsze zaleca się budowę do III etapu budowy lub w tzw. systemie „pod klucz”, które należą do najczęstszych realizacji. Budowa domu do III etapu obejmuje wykopy i umocnienia, tj. zabezpieczenie wykopu, położenie fundamentu, wzniesienie konstrukcji nośnej (ścian) piwnicy, parteru, piętra i poddasza, wykonanie betonowej konstrukcji międzykondygnacyjnej oraz wzniesieniu dachu wraz z pokryciem dachu i wszystkimi pracami wykończeniowymi i blacharskimi (obszycia, okapy, rynny).

2.3. Budowa w systemie „pod klucz”

Budowa domu w systemie „pod klucz” obejmuje, oprócz wszystkich podstawowych prac związanych z budową szkieletu budynku do III etapu również dodatkowe, końcowe prace, które mieszczą się w IV i V etapie. Budowa w tym systemie obejmuje wznoszenie ścianek działowych, schodów, montaż wstępny wszystkich niezbędnych instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych, telekomunikacyjnych, alarmowych i oświetleniowych. Wraz z montażem wybranego systemu ogrzewania i chłodzenia, obejmuje również wykonanie mechaniczne podłóg (jastrych), wykładzin podłogowych i mebli, montaż stolarki (okna, drzwi), żaluzji i parapetów, wykonanie izolacji termicznej budynku, tynkowanie wewnątrz i na zewnątrz (warstwa wykończeniowa elewacji), końcowe prace ślusarskie, malarskie, cięcie szkła i parkietu, kompletacja instalacji i montaż niezbędnych elementów sanitarnych oraz ostateczne układanie okładzin podłogowych i ściennych (ceramika , parkiet, winyl...).

Oczywiście wybór rodzaju budowy zależy od Ciebie. Budynek murowany lub prefabrykowany według typowego lub unikalnego projektu, do III etapu lub "pod klucz" - cokolwiek uznasz za najlepsze dla siebie. Niezależnie od tego, na który wariant się zdecydujesz, oprócz planów projektowych i wykonawczych, przy wyborze wykonawcy niezbędna jest, a powiedzielibyśmy nieodzowna,szczegółowa i wyczerpująca lista wszystkich zleceń, robót i usług wraz z rodzajami i ilościami materiałów, które zostaną użyte podczas budowy, ponieważ na podstawie tzw. przedmiaru robót, poprosisz oferentów o kosztorys.

2.4. Budowa we własnym zakresie

Ostatnią opcją jest oczywiście samodzielne zbudowanie domu, co nie jest zalecane, chyba że masz dużą wiedzę i doświadczenie w dziedzinie budownictwa. Ale bądź ostrożny! Nawet jeśli zaczniesz budować na własną rękę, będziesz musiał wybrać, tj. upoważnić kierownika budowy, z którym musisz zawrzeć pisemną umowę o dzieło. Kiedy skończysz i sprecyzujesz wszystko, o czym rozmawialiśmy, masz przed sobą ostatni krok, określony przepisami budowlanymi, zanim rozpocznie się sama praca. Mówimy o Zawiadomieniu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Zgodnie z art. 41 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane inwestor ma obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę. 

Gdy już załatwisz wszystkie powyższe kwestie, możesz oficjalnie rozpocząć budowę Twojego domu. 

3. Koszt nowej budowy

3.1. Koszty zakupu działki, podatki, składki komunalne

Ile będzie kosztować nowe budownictwo, zależy od wielu czynników. Cały proces zaczyna się od kosztów zakupu działki i składek komunalnych. Zakup działki na terenach miejskich i wiejskich i wcześniej znacznie się różnił, tak jak wartością, tak we wszystkich towarzyszących krokach. W czasie pandemii Covid-19 sytuacja zaczęła się zmieniać, a przedmieścia stały się znacznie atrakcyjniejsze, a działki bardziej poszukiwane. Posiadłości, które kiedyś kupowano za kilka tysięcy euro, są teraz prawie niemożliwe do znalezienia za kilkadziesiąt tysięcy. W każdym razie licz się z astronomicznymi sumami w zależności od wybranego miejsca.

Zanim podejmiemy jakiekolwiek kroki związane z załatwianiem pozwolenia na budowę domu, warto w urzędzie gminy zorientować się, czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego naszej działki. Jest to o tyle istotne, ponieważ jeżeli okaże się, że do tej pory nie był on stworzony, to będziemy zmuszeni wystąpić o decyzję na temat warunków zabudowy naszej przestrzeni. Wypełniając wniosek o pozwolenie na budowę należy dołączyć do niego projekt budowlany, w którym zawrzemy:

- Projekt zagospodarowania działki, stanowiący ogólny zarys działki wraz z jej lokalizacją, obrysem i układem projektowanych obiektów budowlanych, kwestiami uzbrojenia terenu oraz oczyszczania ścieków .

- Projekt architektoniczno-budowlany, który określa docelową funkcję, formę oraz konstrukcję planowanej nieruchomości.

3.2. Koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu

Na koniec kwestie finansowe, które z pewnością zaciekawią każdego, kto jeszcze nie uzyskał pozwolenia na nowe budownictwo.

- Projekt budowlany – w zależności od tego, czy jest to projekt gotowy, czy też indywidualny, koszt wahają się w przedziale od około 2 000 do 6 000 zł.

- Mapa celów projektowych - koszt tego dokumentu zaczyna się od 600 zł, a w zależności od szczegółów mapy, cena może wzrosnąć nawet do 2 000 zł.

- Ekspertyza dotycząca stanu obecnego po przebudowie istniejącego budynku – koszt od 1 500 zł.

- Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego – opłata w wysokości od 70 – 250 zł.

- Wydanie warunków zabudowy – około 110 zł.

- Wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu – opłata skarbowa wynosząca ok. 80 zł.

- Mapa ewidencyjna oraz zasadnicza – koszt w wysokości – analogicznie – 10-80 zł oraz 20-160 zł.

- Koszty dodatkowe

Rozpiętość cen za kompletną dokumentację przygotowawczą dla nowych budynków jest bardzo szeroka, gdyż zakres i rodzaje usług oferowanych przez architektów i biura architektoniczne zajmujące się tymi pracami są bardzo zróżnicowane, podobnie jak ceny. Projekty gotowe kosztują znacznie mniej niż indywidualne, zwłaszcza te, których podejmują się  wysokiej klasy eksperci lub firmy, które zwracają uwagę na każdy najmniejszy szczegół i Twoje życzenia. Poświęcą Ci znacznie więcej czasu, dzięki czemu Twój dom będzie absolutnie wyjątkowy.

W ramach tych orientacyjnych cen zawarta jest cała niezbędna dokumentacja, w tym projekt koncepcyjny, projekt do pozwolenia na budowę i projekt wykonawczy oraz wykaz robót i materiałów. Projekt do pozwolenia na budowę zawiera całkowity projekt koncepcyjny, plany w skali 1:100, uzyskanie niezbędnych zgód i przeprowadzenie postępowania, wykonanie opracowań i niezbędnych oświadczeń. Projekt budowy domu zawiera plany i detale architektoniczne w skali 1:50, plany instalacji elektrycznych, instalacji mechanicznych, plany statyki i konstrukcji budowlanych, a także wykaz robót budowlano-rzemieślniczych oraz wizytację terenu budowy.

3.3. Cena nowej budowy do III etapu

Ceny budowy do III etapu w dużej mierze zależą od wielkości budynku, jakości użytych materiałów, rodzaju fundamentu i wreszcie od wykonawcy. Biorąc pod uwagę, że w większości są to domy jednorodzinne o powierzchni netto ok. 150 m2, orientacyjna cena do III etapu wynosiła od ok. 350 000 zł. Nowe budownictwo i koszty do III etapu budowy poszybowały w górę w ostatnich latach z powodu pandemii, a zwłaszcza teraz z powodu kryzysu ukraińskiego, więc powinieneś być przygotowany na więcej niespodzianek. To praktycznie oznacza, że ​​powierzchnia netto domu nie będzie już tańsza niż 4 600 zł/m2.

Pierwszy (I.) etap budowy stanowi około 5% całkowitej wartości inwestycji i obejmuje przygotowanie terenu, tyczenie i wykop pod budowę. Ten etap obejmuje również wykonanie fundamentów i płyt fundamentowych. Ogólnie rzecz biorąc, koszty pierwszego etapu w dużej mierze zależą od rodzaju terenu i zasięgu wykopu.

Drugi (II.) etap budowy obejmuje ewentualne wykonanie płyty piwnicznej  i wykonanie całej piwnicy, a trzeci (III.) etap budowy obejmuje montaż wszystkich ścian nośnych budynku na wszystkich kondygnacjach, płyty antresoli, konstrukcje dachowe oraz wszelkie prace dekarskie. Drugi (II.) i trzeci (III.) etap budowy stanowią około 45% całkowitych kosztów takiej inwestycji. Z tego wzniesienie konstrukcji bazowej wraz z płytami stropowymi stanowi około 33%, a pozostałe 12% to koszty konstrukcji dachu, w tym pokrycia oraz końcowych prac blacharskich. 

3.4. Cena nowego budynku w systemie „pod klucz”

Czwarty (IV.) i piąty (V.) etap budowy następuje po zakończeniu wszystkich prac budowlanych, czyli gdy budynek jest w połowie ukończony. Jeśli zdecydujesz się na system „pod klucz”, czwarta i piąta faza budowy będą stanowić 50% kosztów budowy, co w naszym przykładzie wyniesie około 125 000 zł. Maszynowe wykonanie podłóg (wylewek) stanowi około 10% całkowitych wydatków (w naszym przypadku około 35 000 zł); to samo dotyczy montażu stolarki i żaluzji (okna, drzwi, rolety), rozprowadzenia przewodów instalacyjnych (woda, kanalizacja, prąd, gaz, telekomunikacja). Wybrany system grzewczo-chłodzący jest nieco droższy i stanowi około 13%, czyli około 45 500 zł.

Nie należy zapominać o elewacji, która obejmuje wykonanie przegrody termoizolacyjnej budynku oraz ostateczne tynkowanie zewnętrzne i stanowi ok. 9% kosztów. Ostatnie 10% całkowitej wartości inwestycji to końcowe prace malarskie we wnętrzu, wykonanie instalacji - montaż elementów sanitarnych, usługi cięcia szkła oraz montaż okładzin podłogowych i ściennych.

Cena wybudowania domu pod klucz wyniosłaby około 400 000 zł i więcej za dom o powierzchni netto 150 m2, czyli około 2 600 zł/m2 i więcej. Podane wartości obliczyliśmy według materiałów średniej klasy jakości. Należy jednak pamiętać o nagłym i całkowicie nieprzewidywalnym skoku cen wszystkich materiałów i surowców na całym świecie w ciągu ostatnich trzech miesięcy, więc wszystkie te informacje należy teraz traktować bardzo ostrożnie.

3.5. Zagospodarowanie terenu wokół domu

Na koniec nie można zapomnieć o kosztach zagospodarowania ogrodu i podwórza, gdzie ceny wahają się od300 do 500 zł/m2. Dotyczy to głównie kopania kanałów, układania rur wodociągowych i kanalizacyjnych, brukowania, asfaltowania i układania trawników. Kalkulacja ta nie obejmuje sadzenia drzew i innej roślinności, które mogą stanowić dodatkową, raczej większą kwotę.

4. Koszt nowego budownictwa i wzrost cen

Generalnie nowe budownictwo w czasie kryzysu koronowego i jego ceny wzrosły średnio o 30-40% w porównaniu z okresem przed nim. Co zaskakujące, nie wpłynęło to na zapełnienie kalendarzy wykonawców budowlanych i firm, które są bardzo zajęte i trudno dostępne, zwłaszcza jeśli Ci się spieszy. W takim przypadku będziesz miał mniej czasu na znalezienie wysokiej jakości i konkurencyjnego wykonawcy, ponieważ będziesz musiał zadowolić się tym, który będzie dla Ciebie dostępny. Dlatego zalecamy jak najwcześniejsze rozpoczęcie przygotowań. Jeśli planujesz rozpoczęcie budowy wiosną 2023 r., teraz jest odpowiedni czas na znalezienie wykonawców i usługodawców – najpóźniej do jesieni 2022 r. Jednak znacznie większym problemem może się okazać zatrudnienie architekta lub firmy architektonicznej. Średnio czekasz kilka miesięcy lub lat na ich wolny termin, jeśli koniecznie chcesz tylko kogoś wyjątkowego.

Architekci będą potrzebowali średnio 6 miesięcy na przygotowanie całej niezbędnej dokumentacji. Według przepisów prawa urzędy mają 65 dni od daty złożenia wniosku na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Co istotne, za każdy dzień zwłoki urzędom nalicza się grzywnę w wysokości 500 zł, która jest przekazywana do budżetu państwa. 

5. Nowa budowa: terminy budowy

Na koniec pozostaje zapoznać Cię z terminami budowy – czasem i dynamikę prac w poszczególnych etapach. Jeśli weźmiemy za przykład dom prefabrykowany, budowa z pewnością będzie szybsza, a dodatkowo z góry będą znane dokładne całkowite koszty, które na Ciebie czekają. Budowa domu murowanego może odbywać się w poszczególnych fazach z pewnymi przerwami, dzięki czemu sposób płatności można uzgodnić na raty lub według możliwości inwestora. Z tego powodu czas wznoszenia obiektu murowanego może się drastycznie wydłużyć. Dom prefabrykowany to dla Ciebie właściwa decyzja, jeśli masz pieniądze, ale nie masz czasu lub chcesz jak najszybciej przeprowadzić się do nowego domu. Jeśli jednak masz czas i pewne nietypowe rozwiązanie dla swojego przyszłego domu przy nieco mniejszym budżecie, zdecyduj się na klasyczny dom murowany.

Budowa domu trwa średnio rok do półtora, zanim będziesz mógł się wprowadzić. Budowa domu prefabrykowanego zajmie znacznie mniej czasu; będzie nadawał się do zamieszkania kilka miesięcy po położeniu płyty fundamentowej.