Kataster nieruchomości

1. Rejestracja w katastrze nieruchomości

Zgodnie z prawem wszystkie nieruchomości muszą być zarejestrowane w katastrze nieruchomości. Częścią katastru nieruchomości są ewidencje, do których wprowadzane są dane dotyczące nieruchomości, opisujące prawa właścicieli nieruchomości oraz fakty prawne związane z nieruchomością. Ponadto w katastrze nieruchomości znajduje się komplet dokumentów, które były niezbędne do rejestracji.

2. Kataster nieruchomości: przegląd działek, nieruchomości i praw majątkowych

Wszystkie dane dotyczące nieruchomości są wprowadzane do ewidencji katastralnej. Zawiera prawa majątkowe, hipoteki i ewentualne długi w postaci gruntu. Kataster wymienia prawo do rzeczywistego obciążenia i prawo do budowy.

2.1. Prawa własności

Własność jest podstawowym prawem do czegoś, co możesz posiadać, używać i rozporządzać zgodnie z prawem. Prawo własności opisane jest w ustawie o stosunkach majątkowych. Własność nieruchomości można uzyskać w drodze czynności prawnej, spadku lub decyzji organu państwowego. W celu nabycia praw majątkowych należy najpierw zarejestrować się w katastrze nieruchomości. Własność można również uzyskać na mocy szczególnej ustawy określonej prawem. Prawa majątkowe można również podzielić na kilka osób i nazywa się to współwłasnością, czyli prawem współwłasności.

2.2. Hipoteka na nieruchomości

Hipoteka, czyli zastaw na nieruchomości posiada tzw. prawo pierwokupu, którym pożyczkodawca zabezpiecza się (najczęściej bank) na wypadek, gdyby pożyczkobiorca nie spłacał kredytu hipotecznego. W przypadku braku spłaty hipoteki pożyczkodawca może żądać spłaty hipoteki poprzez sprzedaż nieruchomości. Wpisom hipoteki do ewidencji katastralnej pożyczkodawca zapewnia nakaz spłaty wierzytelności.

2.3. Własność gruntowa

Własność gruntowa to pisemny dokument, który zawiera informacje o zabezpieczeniu niespłaconej części ceny zakupu danej nieruchomości. Taki dokument może być przedmiotem pożyczki lub sprzedaży i dlatego powinien być poświadczony notarialnie lub w sądzie.

2.4. Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to rodzaj obciążenia nieruchomości, wpisywany do księgi wieczystej. To np. prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość. Obciąża ona każdego właściciela nieruchomości - zatem sprzedaż obciążonej służebnością nieruchomości nie likwiduje służebności.

Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej). Jeśli właściciel nieruchomości władnącej sprzeda ją, to nabywca kupuje nieruchomość razem z prawem wynikającym ze służebności. Ważne jest to, aby ze służebności gruntowej korzystać. Dlaczego? Bo po 10 latach niewykonywania służebności, następuje jej wygaśnięcie. Wynika to z art. 193 Kodeksu cywilnego.

Służebność gruntowa z reguły jest wpisywana do księgi wieczystej, choć nie ma takiego obowiązku. Osoba, która kupuje nieruchomość z ujawnionym prawem wynikającym ze służebności jest szczególnie chroniona. Działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przyjmuje się, że jeśli nabywca działał w dobrej wierze, w zaufaniu do treści księgi wieczystej, to wpis w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym. Nawet więc, gdyby poprzednik przez 10 lat nie wykonywał służebności i ta by wygasła, ale nadal byłaby wpisana do księgi wieczystej - to nabywca kupi nieruchomość ze służebnością.

2.5. Prawo do obciążenia

Obciążenie materialne to prawo, na mocy którego jesteś odpowiedzialny za przyszłe korzyści lub usługi. Prawo do obciążenia rejestruje się w katastrze w drodze czynności prawnej.

2.6. Prawo do budowy

Prawo do budowy to prawo do obiektu powyżej lub poniżej cudzej własności. Prawo do budowy można przenieść na maksymalnie 99 lat. Jeżeli posiadacz prawa do budowy naruszy umowę, właściciel może zażądać wygaśnięcia prawa do budowy, za co musi zapłacić określone odszkodowanie.

3. Prawo zobowiązań

Poza prawami właściciela, w ewidencji katastralnej wpisuje się niektóre prawa do zobowiązań, np. prawo do zakazania przeniesienia własności i obciążeń oraz prawo pierwokupu, jeżeli powstało na podstawie czynności prawnej. Dokumenty katastralne zawierają również informacje o prawach poufnych i dzierżawy oraz specjalnych prawach do korzystania z robót publicznych.

4. Wyciąg z katastru nieruchomości

Organ określony prawem zachowuje wpis do katastru nieruchomości. Wpisy w katastrze są jawne, a pod pewnymi warunkami jawne są również wszystkie dokumenty, więc możliwy jest bezpłatny wgląd do katastru gruntów.

5. Elektroniczny kataster nieruchomości

Jeśli chcemy poznać informacje znajdujące się w katastrze, należy wystąpić o wydanie wypisu z ewidencji. Wniosek trzeba złożyć w urzędzie gminy (właściwego dla danej działki czy budynku) lub przez Internet: https://ksiegiwieczyste.pl/?ref=partner_4311. Jednak nie zawsze otrzymamy informacje o które wnioskujemy. Ze względu na ochronę danych osobowych musimy wykazać swój interes prawny. 

Twój zespół,

Daibau.pl