Nadzór budowlany

1.Kiedy wymagany jest nadzór budowlany i jak on działa?

Zgodnie z obowiązującymi od 3 stycznia 2022 r. przepisami nadzór nad budową domu jednorodzinnego nie jest wymagany w przypadku wznoszenia domu mieszkalnego lub rekreacyjnego o powierzchni do 70 m kw. na własne cele mieszkaniowe. Taki budynek nie może mieć więcej niż dwóch kondygnacji i musi mieścić się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zatrudnienie kierownika budowy jest konieczne w przypadku realizacji każdej inwestycji wymagającej uzyskania pozwolenia na budowę.

W zasadzie nadzór budowlany oznacza przeprowadzanie wszechstronnej kontroli specjalistycznej na placu budowy. Oznacza to, że sprawdza się, czy budowa jest prowadzona zgodnie z dokumentacją projektową, dla której uzyskano pozwolenie na budowę, oraz z innymi istotnymi dokumentami i przepisami. Dobry kierownik prac budowlanych może zaoszczędzić Ci wiele pieniędzy, nerwów i problemów, które wykonawcy i dostawcy usług chcieliby ukryć, a zwłaszcza może chronić Cię  poprzez śledzenie i weryfikację obliczonych i rzeczywiście zużytych ilości materiałów oraz wykonanych prac; dodatkowo, może znacząco pomóc w negocjacjach z wykonawcami prac. Dobry fachowiec może zaoszczędzić nawet do 30%, nie kompromitując w żaden sposób jakości budowy. Oczywiście, konieczne jest, aby była to osoba całkowicie niezależna od wszystkich zaangażowanych i zainteresowanych stron.

Istnieją różne rodzaje nadzoru, począwszy od tego, że kierownik budowy prowadzi sporadyczne wizyty na placu budowy, aż do bliskiej współpracy i pomocy na wszystkich etapach projektu, włączając w to strukturę finansową. W dużej mierze zależy to od tego, jakiego kierownika zatrudnisz i jak profesjonalnie wykonuje on swoją pracę.

2. Dobre strony nadzoru budowlanego

Istnieją z grubsza dwie opcje, jeśli chodzi o nadzór budowlany. Możesz jedynie zapewnić zgodność z minimalnymi wymogami prawnymi, a kierownik będzie Cię odwiedzał tylko tak często, jak będzie to konieczne. Jeśli jednak zależy Ci na kompleksowej i profesjonalnej usłudze, przy której budowa Twojego domu zostanie zrealizowana optymalnie pod każdym względem - czyli z doborem i montażem wysokiej jakości materiałów, w ściśle określonych ilościach, negocjacjami i zaangażowaniem wykonawców i usługodawców, codzienną i pełną kontrolę nad wszystkimi aspektami prac na budowie, aż do zakończenia wszystkich prac i przekazania robót, radzimy zaplanować przeznaczenie większych środków. Dobry nadzór budowlany będzie obejmował co najmniej następujące czynności:

2.1. Pomoc w wyborze wykonawcy

Twój nadzorca zbierze oferty od jakościowych wykonawców odpowiednich dla potrzebnego typu budowy, zanim rozpoczniesz budowę. Razem z nim możesz przygotować plik Excel, w którym będziesz mógł porównać oferty i poszczególne pozycje.

Jest również zalecane, aby współpracować z wybranymi fachowcami lub firmami w celu optymalizacji ilości i rodzaju materiałów przed rozpoczęciem budowy oraz w konsekwencji, w celu dokonania rewizji umowy budowlanej.

2.2. Nadzór nad budową

Oprócz monitorowania zgodności budowy z dokumentacją projektową i innymi istotnymi dokumentami, dobry specjalista będzie kontrolować jakość i sposób montażu materiałów. Jeśli się na to zgodzisz, on/ona będzie odpowiedzialny/a za ciągłe monitorowanie i sprawdzanie, czy używane są odpowiednie materiały i zastosowane planowane rozwiązania systemowe, a także czy wszystkie instalacje oraz niezbędne urządzenia techniczno-technologiczne i ich dodatkowe wyposażenie są na swoim miejscu.

2.3. Optymalizacja kosztów budowy

Kluczowym zadaniem kierownika budowy jest optymalizacja wszystkich bezpośrednich i pośrednich kosztów. Praktyka pokazuje, że wiele szczegółów można zazwyczaj wykonać szybciej, bardziej wydajnie i łatwiej niż to zaplanował architekt. Angażując doświadczonego i kompetentnego specjalistę, można naprawdę zaoszczędzić wiele kosztów na wszystkich rodzajach prac budowlanych i usług rzemieślniczych, począwszy od fundamentów aż po dach i ogród.

2.4. Koordynacja wykonawców

Jeśli się na to zgodzisz, nadzorca może również podjąć się organizacji i utrzymania placu budowy. Prawdziwy profesjonalista będzie umiał stworzyć szczegółowy i kompleksowy harmonogram budowy, zarządzać szacunkami kosztów dla poszczególnych sytuacji oraz nadzorować optymalizację kosztów budowy.

3. Koszt nadzoru nad budową

Dokładna kwota zależy od tego, na jaki zakres obowiązków umówią się inwestor i kierownik oraz od regionu Polski, ale ceny zaczynają się zwykle od 1500–2000 zł. Górna granica – w przypadku skomplikowanych projektów i częstych wizyt na budowie – to nawet 8–12 tys. zł.