1. Co trzeba wiedzieć, zanim zaczniesz budować?

Zdecydowałeś się zbudować dom. Masz działkę, wszystko załatwiłeś, a nawet wiesz, jak chciałbyś, aby wyglądał Twój dom. I co teraz? Pierwszym kolejnym krokiem jest znalezienie architekta, który przeleje wszystkie Twoje pomysły na papier i zgromadzi wszystkie niezbędne informacje o warunkach i możliwościach budowy - na przykład studium geodezyjne, bez którego planowanie nie może się nawet rozpocząć. Opracowanie geodezyjne musi zawierać dokładne dane o stanie istniejącym - czy na działce znajdują się obiekty i jakiego rodzaju, jaki jest układ terenu i podłoża oraz wszelką możliwą istniejącą infrastrukturę podziemną i naziemną (woda, prąd, kanalizacja itp.). Krótko mówiąc, jest to pierwszy krok całego procesu konstrukcyjnego projektu, który dzieli się na trzy części: zadanie projektowe, projekt koncepcyjny oraz projekt główny.

1.1. Zadanie projektowe

W rzeczywistości jest to fachowy opis twoich życzeń i informacje o prawdziwej sytuacji w terenie. Zadanie projektowe zawiera liczne i niezbędne zadania do dalszego przygotowania dokumentacji, które podzielono na cztery grupy: dane ogólne, dane o placu budowy, dane budowlane oraz dane o instalacjach i urządzeniach.

1.2. Projekt koncepcyjny

Na podstawie tego, co chcesz, studium geodezyjnego i kilku innych dokumentów, certyfikowany architekt może zająć się projektem koncepcyjnym domu i jego położeniem na działce. Projekt koncepcyjny (wstępny) składa się z podstawy, przekroju, opisu, kalkulacji, oszacowania i różnych innych szczegółów. Jeśli jako inwestor chcesz zobaczyć, jak ostatecznie wyglądałoby Twoje wyobrażenie w rzeczywistych warunkach, architekt może wykonać trójwymiarowy model Twojego domu. Autoryzowany projektant zadba o to, aby dom był zgodny z obowiązującymi przepisami i nadal był taki, jakiego chciałeś. Po zakończeniu projektu wstępnego przechodzi się do warunków lokalizacyjnych. Warunki lokalizacyjne to instrukcje i przepisy, których należy przestrzegać przy budowie drogi dojazdowej i jej połączenia z drogą publiczną, a także przy przyłączach i liniach komunalnych itp. Wszystkie te pozwolenia, decyzje i uzgodnienia są wydawane przez właściwe organy administracji i samorządu odpowiedzialne za ochronę infrastruktury, dziedzictwa przyrodniczego i kulturowego. Jeśli nie będą mieli zastrzeżeń, pozytywnie zaopiniują i wydadzą odpowiednie dokumenty.

1.3. Główny projekt

Na podstawie przyjętego projektu koncepcyjnego architekt idzie o krok dalej - przygotowuje dokumentację do budowy, czyli projekt główny. Jest to ostateczne rozwiązanie funkcjonalności, szczegółowe określenie budowy i wyglądu obiektu oraz dokładna wyliczona i oszacowana wartość. Są to technologiczne i budowlane jak i pozostałe projekty instalacji i urządzeń w gospodarstwie domowym. Ponadto niezbędne są tam zaświadczenia o wszystkich zapłaconych podatkach, wszystkie dokumenty budowlane i pozwolenia, które otrzymałeś, a także świadectwo własności. Zgodnie z ostatnią nowelą Prawa budowlanego z 2017 roku cała procedura wydania pozwolenia na budowę nie może trwać dłużej niż 65 dni. W przypadku braku zastrzeżeń i wrócenia projektu do dopełnienia, pozwolenie na budowę uprawomocni się.

1.4. Projekt wykonawczy

Projekt wykonawczy, architekt zwykle opracowuje w oczekiwaniu na pozwolenie na budowę. Składa się z projektu architektonicznego oraz obliczeń statycznych, projektów instalacji elektrycznych i mechanicznych. Każdy z tych projektów jest wykonywany przez jednego z upoważnionych ekspertów z danej branży i każdy z nich jest odpowiedzialny za swoją pracę. Projekty te zawierają również listy prac i są one następnie przesyłane do wykonawców w przypadku składania ofert. Oprócz wszystkich powyższych istnieją również mniejsze, ale nie mniej ważne obliczenia - fizyka budowy, ochrona akustyczna i bezpieczeństwo przeciwpożarowe.

2. Wybór wykonawców

2.1. Lista prac (przedmiar robót)

Przed wyłonieniem wykonawcy i przystąpieniem do budowy konieczne jest sporządzenie szczegółowego zestawienia tzw. przedmiaru robót oraz potrzebnych rodzaji i ilości materiałów. Architekt-projektant sporządza przedmiar robót jako część projektu wykonawczego lub może go sporządzić inny ekspert budowlany. Bardzo ważne jest, aby lista prac była jak najbardziej szczegółowa i dokładna, ponieważ przegląd kosztów będzie dokładniejszy. Na podstawie przedmiaru rownież wykonawcy prześlą  swoje oferty.

2.2. Zbieranie ofert od wykonawców i ostateczna selekcja

Klient często pozostawia organizację projektu budowlanego, w tym wybór wykonawców i nadzór budowlany dla biura projektowego. Dotyczy to zwłaszcza zakupu i budowy domu prefabrykowanego pod klucz, w którym oferent może poprowadzić cały proces od oględzin działki do finalizacji. Jeśli jednak zamierzasz osobiście wybrać jednego, głównego wykonawcę lub więcej niż jedną osobę, bardzo ważne jest, aby robić to systematycznie i, jeśli to możliwe, we współpracy z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym lub z wybranym przez siebie nadzorcą na podstawie referencji. W praktyce często okazuje się, że błędem jest znajdowanie przez inwestora wykonawców poszczególnych etapów prac i samodzielna koordynacja ich prac. W ten sposób prace są często odkładane, jest wiele komplikacji, odchyleń od pierwotnych cen, częstsze są opóźnienia, a budowa może wypaść dość kosztowna. W tym zakresie lepszym rozwiązaniem okazał się wybór głównego wykonawcy, który ma własnych podwykonawców. W ten sposób odpowiedzialność za skoordynowane prace, z poszanowaniem harmonogramu i kosztów, zostaje przeniesiona na głównego wykonawcę, a inwestor rozwiązuje wszystkie możliwe problemy na podstawie jednej umowy. Jednak przede wszystkim bardzo ważne jest sprawdzenie wszystkich referencji przy wyborze wykonawcy, a także projektanta i nadzoru; mile widziane są również dobre doświadczenia przyjaciół i znajomych.

2.3. Nadzór budowlany

Nadzorcą robót może być jedna lub więcej osób, ekspertów o równych kwalifikacjach z projektantem i wykonawcą. Projektant obiektu może być również nadzorcą, ale tylko wtedy, gdy nie jest wykonawcą. Jeśli posiada niezbędne kwalifikacje, nadzorcą budowy może być sam inwestor. Jednak wykonawca nie może być jednocześnie nadzorcą. Do obowiązków osoby nadzorującej należy przede wszystkim dbanie o to, aby budowa przebiegała zgodnie z pozwoleniem na budowę, a z drugiej strony za sprawną pracę i zgodnie z przepisami i specyfikacjami ustalonymi dla każdego rodzaju materiałów i elementów, instalacji i wyposażenia. To on żąda zgody projektanta i klienta. Można powiedzieć, że w praktyce wystarczająca jest obecność nadzorcy tylko raz w tygodniu na placu budowy, ale także niezbędna w czasie montażu lub zalewania elementów konstrukcyjnych lub innych materiałów nośnych. Nadzorca rejestruje wszystko w dzienniku budowy, a gdy wszystko jest gotowe, wiarygodność użytkowania obiektu weryfikowana jest podpisami wykonawcy. Inwestor może również upoważnić nadzorcę do zatwierdzenia zmian w zakresie robót lub cen.

2.4. Umowa budowlana

W przypadku mniejszych transakcji wystarczające może być pisemne potwierdzenie oferty klienta (z wpisem na fakturze pro forma), natomiast przy większych jest zalecane lub wręcz obligatoryjne zawarcie umowy o usługę budowlaną. Oprócz danych zamawiającego i wykonawcy oraz ich przedstawicieli, dane o obiekcie, szczegóły umowy finansowej oraz uzgodnione ilości materiałów (na podstawie faktury pro forma), sposoby kalkulacji i płatności, terminy i gwarancje muszą stanowić integralną część umowy.

3. Różne rodzaje nowego budownictwa

3.1. Zgodnie z metodą budowy

W zależności od metody budowy można wybierać między klasycznym a prefabrykowanym. W naszym kraju nadal dominuje klasyka - za pomocą cegieł, zaprawy i elementów betonowych. Dom z cegły kojarzy się niejako ze stabilnością i bezpieczeństwem, podczas gdy wciąż brakuje zaufania do domów prefabrykowanych. W południowej Europie klasyczna budowa domów jest najczęściej spowodowana ekspozycją na słońce, czyli energię, która ogrzewa ściany w ciągu dnia i promieniuje w nocy; dzięki czemu wnętrze jest ogrzewane w nocy i nie przegrzewa się w dzień. W chłodniejszych częściach Europy konstrukcje drewniane są bardziej powszechne, ponieważ izolacja takich domów jest lepsza, a ciepło uzyskiwane przez piece, grzejniki i inne elementy grzewcze jest dłużej zatrzymywane. W krajach skandynawskich klasyczna konstrukcja to prawdziwa rzadkość, ponieważ mur z cegły jest bardzo słabym izolatorem, podczas gdy połączona konstrukcja drewniana wytrzymuje silne i zimne wiatry, obciążenie śniegiem oraz trzęsienia spowodowane lawinami. Na obszarach, gdzie nośność gruntu jest mniejsza, idealnym materiałem budowlanym jest drewno.

3.1.1. Dom murowany

Klasyczna budowa to konstrukcja z cegieł, zaprawy i elementów betonowych. Odbywa się etapami, zaczynając od fundamentu w kierunku dachu. Jest to również „mokra konstrukcja”, ponieważ materiały spajające (zaprawy) miesza się z wodą, która później powinna odparować, by zbudowane części się wysuszyły przed kontynuowaniem prac. Pozytywną cechą tego rodzaju pracy jest to, że można ją przerywać i kontynuować. W rzeczywistości oznacza to, że możesz budować dom stopniowo, zgodnie ze swoimi możliwościami finansowymi i czasem. Przy tego rodzaju murowania możesz wykonać pracę samodzielnie lub z pomocą rodziny i przyjaciół, co znacznie obniża koszty budowy.

3.1.2. Dom prefabrykowany

Wykonanie domu z prefabrykatów to w istocie montaż fabrycznych elementów, zespołów i części, które mogą być w całości zmontowane z prefabrykatów przez rzeczoznawców. Z wyjątkiem płyty fundamentowej, którą należy zrobić klasycznie i na miejscu, wszystkie pozostałe części domu wykonywane są na zasadzie montażu na sucho. Dzięki temu prefabrykowana konstrukcja jest tańsza, a na pewno i szybsza. W przeciwieństwie do klasycznej, prefabrykowaną konstrukcję można ukończyć w jedno lato, nawet przy złych warunkach atmosferycznych, gdyż większość prac wykonywana jest na hali produkcyjnej. Dobrą cechą jest to, że masz wgląd w proces produkcji, ponieważ wszystkie elementy są wykonane według szczegółowych rysunków i planów, dzięki czemu montaż jest dokładniejszy i lepszej jakości. Sam montaż na placu budowy przebiega szybko, a konstrukcja budynku nie jest długo narażona na działanie czynników atmosferycznych. Dom prefabrykowany można zbudować w ciągu 2 do 6 miesięcy, w zależności od złożoności, wielkości i rodzaju budynku.

3.2. Zgodnie z materiałem

3.2.1. Konstrukcja żelbetowa

Beton należy do naturalnych materiałów budowlanych, a ponadto jest mocny, trwały, odporny na wilgoć i nie pali się. Beton to mieszanka kruszywa, wody, kamienia i cementu. Ponieważ nie jest dobrym izolatorem i nie jest paroszczelny, stosowany jest głównie w konstrukcjach płyt antresolowych, ścian nośnych i słupów w piwnicach. Do budowy piwnic i elementów konstrukcyjnych najlepiej nadają się bloczki betonowe, natomiast ogrodzenia, ściany i murki oporowe  wykonuje się z cegły elewacyjnej. Piwnice podziemne (ze względu na większe parcie gruntu) są w większości wykonane z pustaków betonowych, które są wypełnione zaprawą i wzmocnione zbrojeniem.

3.2.2. Konstrukcja z cegły

Cegły klasyczne zaliczane są również do naturalnych, przyjaznych dla środowiska materiałów budowlanych, ponieważ są wykonane z gliny, całkowicie odnawialnego surowca, za które cena jest bardzo korzystna. Stare cegły można czyścić i stosować np. do układania kostki brukowej, murowania kominków lub jako dekoracyjną okładzinę ścienną. Do budowy domu najczęściej stosuje się bloczki z cegły, które są łączone klasycznymi lub izolacyjnymi zaprawami. Piaskowane bloki układa się na podłożu za pomocą kleju. Doskonała paroprzepuszczalność cegły umożliwia naturalną regulację wilgotności, a tym samym uprzyjemnia pobyt w pomieszczeniach. Cegła zabezpiecza pomieszczenie przed przegrzaniem latem, a zimą zatrzymuje ciepło. Masywna konstrukcja z cegły stanowi doskonałą ochronę przed pożarem i trzęsieniami ziemi.

3.2.3. Konstrukcja z betonu komórkowego

Jednym z coraz bardziej popularnych i stosowanych materiałów jest beton komórkowy, czyli gazobeton wykonany z piasku kwarcowego, wapna, cementu i wody. Bloczki z betonu komórkowego są produkowane w niższej temperaturze niż cegły, ale z pewnością można je w całości poddać recyklingowi, uwalniając mniej wodoru podczas procesu wypalania. Konstrukcja z bloczków z betonu komórkowego jest sucha i szybka; dodatkowo montaż specjalnej izolacji nie jest konieczny, ponieważ gazobeton jest doskonałym izolatorem termicznym - wystarczy cienkie tynkowanie elewacji. Bloki skleja się kilkumilimetrową warstwą zaprawy. Beton komórkowy jest również lekkim materiałem i umożliwia różnorodne rozwiązania konstrukcyjne, a sama budowa może być trzykrotnie szybsza niż budowanie z cegły. Chociaż lekkie, gazobetonowe konstrukcje są odporne na ogień i trzęsienia ziemi. Wreszcie bloczki z betonu komórkowego są idealne dla tych, którzy chcą samodzielnie budować, ponieważ łatwo jest w nich wykonywać kanały instalacyjne, są łatwe do wiercenia i kotwienia, a różne wkładki są w nich łatwo umieszczane.

3.2.4. Konstrukcja ze spienionego polistyrenu

Przy budowie domów pasywnych lub niskoenergetycznych coraz bardziej popularny staje się system konstrukcyjny składający się z dwóch warstw styropianu z dodatkiem grafitowej blachy i betonowego rdzenia - które razem stanowią doskonałą izolację termiczną. Dodatkowo taki sposób budowania konstrukcji całkowicie zapobiega powstawaniu tzw. mostków termicznych, przez które tracone jest ciepło. System składa się ze wszystkich elementów występujących przy budowie bloczkami - narożników, mostów, izolacji paneli krawędziowych itp. - i jest popularny najprawdopodobniej dlatego, że jest precyzyjny i przewidywalny, a przez to szybki. Budynek ze spienionego polistyrenu jest stabilny termicznie, to znaczy nie ma dużych wahań temperatury, a roczne koszty ogrzewania są niskie. Elementy systemu są łatwe w montażu, ponieważ są ułożone jeden na drugim, wzmocnione zbrojoną siatką i zalane betonem. Prace idą tak szybko, że praktycznie w jeden dzień stawia się piętro, a wylanie betonu zajmuje jeszcze jeden dzień. Cały dom można postawić w trzy tygodnie.

4. Procedura

4.1. Przed startem - ogrodzenie i zabezpieczenie placu budowy

Przed przystąpieniem do budowy obowiązkowe jest zamontowanie ogrodzenia ochronnego w obecności nadzoru budowlanego, ponieważ wtedy mogą wystąpić błędy, których naprawa jest bardzo trudna i kosztowna. Rozpoczęcie budowy jest zgłaszane władzom lokalnym z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem. Zgłoszeniu budowlanemu towarzyszy projekt budowlany oraz dokumentacja montażu ogrodzenia ochronnego. Przed rozpoczęciem budowy wykonawca najpierw przygotowuje teren. Inwestor oraz nadzór budowlany zapewniają wszelkie niezbędne warunki wstępne oraz niezbędną dokumentację. Plac budowy należy zabezpieczyć w sposób określony przez prawo i umieścić tablicę ogłoszeniową.

4.2. Budowa

Proces budowy zależy od metody budowy. Przy wznoszeniu domu prefabrykowanego budowana jest tylko płyta fundamentowa i roboty inżynieryjne. Na dom murowany są fundamenty, ściany, konstrukcja dachu i dach (trzeci etap budowy). Wokół budynku wykonane są wszystkie przyłącza mediów (wodociąg, kanalizacja, linie energetyczne, kanalizacja). Wewnątrz natomiast instalowane są instalacje elektryczne i mechaniczne, a następnie kończone są wszystkie prace rzemieślnicze. Obowiązkiem wykonawcy jest ścisłe przestrzeganie projektu, natomiast obowiązkiem osoby nadzorującej jest wychwycenie i poprawienie ewentualnych błędów i niespójności. Projekt wykonawczy nie może być w żaden sposób zmieniany bez pisemnej zgody projektanta.

4.3. Przed wprowadzeniem - pozwolenie na użytkowanie

Po zakończeniu budowy inwestor jest zobowiązany do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie obiektu, a bez niego nie może uzyskać nawet numeru domu w adresie. Domy jednorodzinne zaliczane są do mniej wymagających obiektów i łatwiej jest o pozwolenie na użytkowanie. Załącza się oświadczenia projektanta, nadzorcy i wykonawcy, że prace zgodnie z projektem budowlanym zostały zakończone i zgodne z pozwoleniem na budowę oraz że wszystkie warunki wstępne zostały spełnione. Załącza się listę wykonanych prac. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie następuje wprowadzenie się do nowego domu! Powodzenia!